建设单位简介：XX房地产开发有限公司主要经营：房地产开发和物业管理。成立于2011年，公司尊崇“踏实、拼搏、责任”的企业精神，并以诚信、共赢、开创经营理念，创造良好的企业环境，以全新的管理模式，完善的技术，周到的服务，卓越的品质为生存根本，我们从始至终坚持用户至上 用心服务于客户，坚持用自己的服务去打动客户。 公司下设管理部、技术部、财务部、工程部、销售部等，现有职员70人，其中高级职称24人，中级职称29人，公司人员大都是经验比较丰富的专业技术人员，年开发能力为50万多平方米。

  本住宅小区将建6栋26层两梯（电梯和人行楼梯）住宅楼，1栋商场娱乐中心，同时将配套建设一些基础建筑和设施，2-7号住宅楼共设有1200套标准住宅房。小区总占地面积为62500 m2，小区规划总建筑面积为180000 m2，小区地上部分总建筑面积为163073.56 m2 ，地下停车场总面积为8020 m2 。建筑总容积率为2.6，建筑密度为11.94%，绿地率为26.9%。

  本可研报告的编制范围最重要的包含：项目投资环境分析与市场预测、建设规模与开发条件、环保消防与节能节水、建设安排与进度计划、投资估算与资金筹措、财务评价、社会评价、风险分析等。

  本项目切实贴近市场发展和人民生活需求，有很大发展前途。项目的建成推进动了城市的发展，项目建成不仅提高了人民的生活水平，也提升了整个城市的城市的经济效益，同时在大的经济环境下而且还会给政府带来大量的税收，取得显著的经济效益。不仅大大改善和提高居民的居住生活条件和环境，在承担对应社会责任的同时也促进相关产业高质量发展，促进了某市人民的经济发展。

  2014年，中国房地产市场以5月份为界，呈现迥然不同的“风景”：5月份之前，延续上年的高歌猛进；5月份之后，“新常态”的重要特征之一开始显现，开始从快速地增长转变为中快速地增长。2014年中国房地产市场发展特征分析如下：

  2014年1-11月份，全国房地产开发投资86601亿元，同比名义增长11.9%，增速比1-10月份回落0.5个百分点；全国房地产开发企业土地购置面积29736万平方米，同比下降14.5%。不过，虽然房地产投资增速等核心数据出现放缓迹象，但实际的总体增量依然可观，整个行业也还有巨大发展空间等待人们去挖掘。

  此外，楼市调控政策在2014年也发生了重大变化，行政干预手段开始慢慢地退出，尤其是自2011年开始在全国范围内实施的限购政策，截至目前只剩下5座城市仍在执行。而这，无疑有利于推进房地产的进一步市场化。

  可以说，中国房地产行业在走过了初期快速地发展的“黄金时代”后，正在变革中步入“新常态”。从业者们也已经做好了为此改变的准备，部分企业为了抢占未来数年的行业制高点，已经提前展开行动。就像万科高级副总裁毛大庆所言，“变者，天下之公理也。为之，则难亦易；不为，则易亦难”。相信我国的房地产市场也会在这一场变革中，走向更加理性和成熟的新阶段。

  最近几年，某房地产开发投资持续增长，房产开发用地保持一定规模；结构逐渐改善，商品房占比提高，办公楼和商业营业用房占比下降；房地产信贷增长趋缓，贷款结构优化，信贷资产质量稳定。这些特征都展现了某市房地产市场良好的发展状况。而在公众敏感的市场和价格运行问题上，某房地产价格有小幅上涨，增幅较稳定；房产市场行情报价结构基本合理，仍是满足中等收入消费者的大众市场。

  从这些趋势预测，未来几年，某房地产的发展仍然有很大的升值空间，主要的城市发展将呈现空间多中心化、生活社区化、资源集约化等趋势，而在大的城市发展政策环境下，房地产市场发展也将呈现开发增速减缓，土地资源优化配置；市场需求旺盛，房价稳中有升；金融信贷紧缩，公司竞争激烈等总体趋势。

  2014年某住宅楼面地价连续五年攀升至每平方米2376元，和2009年相比楼面地价上涨了103%；写字楼市场方面：写字楼市场供需持续火热，全年吸纳量达9.9万平方米，很多新兴区域受关注度高;商铺市场：快时尚品牌扩张明显，核心商圈商业地块受到热烈关注，本土国内大型商业地产开发商积极“触电”；住宅市场：住宅市场成交火爆，量价齐升，年底政策收紧，调控趋严。

  2014年的土地市场主要体现在局部区域成交火爆，核心商圈商业地块受到外来开发商的热烈关注。以体育馆、某公园等地为主的居住区土地成交火爆，不断刷新楼面地价。至此，某今年住宅用地的楼面地价达到每平方米2376元，近五年呈现持续上涨的态势，预计不断上涨的楼面地价会为后续住宅成交价的上涨带来动力。

  总体而言，2014年前10月，在房地产调控政策基调未变的情况下，某市房地产市场整体处于正常的行业调整周期内，但从8月份开始呈回升态势，降速趋缓，市场热度显著增加，某市房地产市场呈现出较大的发展空间。一是某市经济规模日益扩大，人均可支配收入保持着较快的上涨的速度，城镇居民购买能力逐步加强，为房地产市场的持续发展提供了有力支撑。二是某一种意义上讲，随着某市的建设，房地产业的发展过程越来越日益壮大。因此，接下来某市市房地产开发投资仍将会继续平稳健康发展。

  （4）产品建筑规划设计水平的提高，不管是立面设计、内部结构、实用率、园林等等方面，任何项目都不会有很明显的优势。

  本项目所在地是湖北省某市新城区，位于体育馆路以南，属于该市的黄金地带,人口众多,交通发达,该小区地理优越、交通方便。小区中拟建有形态丰富的娱乐、休闲场所，以及文化性极强的景观系统，都使人感受不到生活的压力。项目规划尊重本地区的主导风向，保证自然通风，同时强调生活空间层次的划分，经过邻里建筑空间的组织，创造出“城市活动―社区活动―邻里活动―个体活动”层次分明的四级活动空间，并在保证空间秩序规整有序的同时，选用丰富的建筑语言，将限制性公共空间化解成为叙事往空间，从而打破传统空间平直枯燥的感觉。“XX”的空间规划是追求典型的新古典风格：温情、浪漫、休闲、放松。“智者乐山，仁者乐水”。XX以民间传统文化的“意境”“庭院”诠释居住的自然之美。景观设计与自然共鸣，又与民间传统文化和谐，一方天地间形成自然美、景观美、文化美的交响。

  本项目是一个具有一定规模的中高档居住小区,在这里工作和经商的人很多,学校、医院、工厂、商品经营等云集在这里，人流量非常大。人们物质生活的不断改善，带来消费的增长，人们对住房的要求慢慢的升高，而某市又是一个正在迅猛发展的城市，不仅风景优美沿长江风光带唇齿相依，而且交通便利，项目将利用其“傍水依城”的良好生态和区位优势打造出一个新型的商业小区，以创新的开发理念和居住生活方式打造武汉高品质、高标准、不可复制的商业新都市，随着某人民追求新生活的时尚，成为追求高品质生活的一种必然。

  项目在某最热闹的地段附近，周边的中小私营业主较多，主要分布在某体育场、步行街，具备大批有购买实力的经营商家及商铺业主，目前都在本小区附近，而且普遍家庭人口众多，居住空间不够，急需添置物业解决亲人居住问题。

  本项目周边学校和医院众多，某一中、某高中、某综合高中、某人民医院、某博大医院等。老师和医生购买能力比较强。

  某市处于湖北省中部，汉江下游。某市位于汉江下游，江汉平原腹地。地跨东经113°22′～113°57′，北纬30°22′～30°51′之间。东邻华中特大中心城市武汉，西连天门市、南挨仙桃市，北与应城市、云梦县、孝感市接壤（有一块飞地在云梦县下辛店镇境内）。全市东西长55.6千米，南北宽53.03千米。

  某市区位优势显著，地处江汉平原腹地，紧邻省会武汉，距武汉天河国际机场45公里，武荆高速公路、宜黄高速公路、汉丹铁路、汉宜高速铁路穿境而过。境内资源丰富、土地肥沃，素有“江汉明珠”和江汉平原“鱼米之乡”之美誉。以某为中心，半径700公里范围内，涵盖湖北、湖南、陕西、河南、安徽、江西、重庆等省市地区，省会城市有武汉、长沙、西安、郑州、合肥、重庆、南昌等7座，人口总数近4亿。

  某全市面积1663平方公里，总人口113万人。某多次位列“中国最具投资潜力中小城市百强”的前50名。某置县于南北朝时期，至今有1400多年历史。解放前属汉阳府，1997年3月，某撤县建市。

  某属亚热带季风性湿润气候区，具有雨量充沛、日照充足、四季分明，夏高温、降水集中，冬季稍凉湿润等特点一年中，1月平均气温最低，为3.0℃；7月平均气温最高，为29.3℃，夏季长达135天；春秋两季各约60天。初夏梅雨季节雨量较集中，年降水量为1,205毫米。武汉活动积温在5,000℃～5,300℃之间，年无霜期达240天。某市属亚热带季风性气候，雨量充沛，气候温和，四季分明。年平均气温16.1℃，平均日照为1938.5小时，无霜期230天。

  某是全世界水资源最丰富的城市之一，水域面积占全市市区面积的1/4，构成了某气势恢宏、极具特色的滨江滨湖水生态环境。

  某全境水域面积1117.6平方公里，覆盖率为26.10%，人均占有地表水11.4万平方米。境内5公里以上河流65条，水面面积271.31平方公里。在正常水位时，湖泊水面面积303.17平方公里。

  某是中国高铁客运专线网主枢纽，中国四大铁路枢纽、六大铁路客运中心、四大机车检修基地之一2011年年末，武汉公路通车里程3103.29公里，其中，高速公路 2475.49公里，高速公路627.8公里，公路路网密度163.20公里/百平方公里。

  本项目所在地地势平坦，不占用城市主干道，无需大规模拆迁。城市主次干道的水、电、煤气、通讯等市政设施配套完善，施工条件较好。

  本项目的建设符合某市建设总体设计，贯彻了某市政府城市建设的发展的策略，其对加快城镇化进程，美化城市空间，创造新的城市景观，提升城市品位都具有积极意义。

  （1）独具特色的水系布局。以水系贯穿南北两个地块，形式各具特色的中心水景、组团水景、水岸岛居，强化了“水景”住宅概念。居住模式从有限的室内居住空间随着水系延伸到小区，延伸到湘江岸边，实际做到景观的均好性。

  （2）更多的广场和绿化开放的空间。小区内曲径通幽、步步为景，设计了地下阳光车库，即使在车库里也可以看见如画的园林风景，并形成独具特色的下沉景观，使整体空间错落有致。

  （1）细化功能，把握尺度营造气氛，灵活的平面设计满足日益变化的生活模式。

  （2）最大限度地考虑某的气候特点，在平面布局上强调南北通透，力求组织穿堂风，明厨、明卫，提高生活品质。

  （4）户型设计新颖，增加品位空间，符合当前及未来的市场需求，提升卖点。如：阳光电梯厅、空中内庭院、大阳台和飘窗等。

  （2）1号楼为商业楼，9层，1-2层为车库,3-9层为商场。2—7号楼的标准住宅楼，6栋每栋26层，共设4种户型，其建筑面积分别为90.46㎡、100.25㎡、127.58㎡、136.83㎡,地下室是停车场。

  （3）地下停车场设标准车位382（其中商场66个）个，每个车位按20㎡/个均摊面积。

  项目范围内没有一点污染源，项目建设和经营不会对旁边的环境造成污染，符合环保要求。

  （1）减少污染的目标项目建设和经营不对周边环境能够造成污染，同时符合环保要求。

  本工程室外排水体制为雨、污分流。雨水、污水分别排至市政道路上的雨水污水管道。小区污水分若干出口排至市政污水管。室内排的污、废水合流，建筑屋面雨水、阳台排水、空调冷凝水分别排入小区雨水管道，并就近排入市政雨水管道。

  高低压变配电尽可能选购低噪声及低震动的设备，在震动设备的基础上设置减震器，必要时可对相关部位采取隔音处理。

  各类水泵单独设置在各自的水泵房里，水泵均设隔振垫，在水渠进、出水管上安装可绕曲橡胶接头，出水管上安装止回阀。

  小区的固体废弃物主要是生活垃圾，小区建设垃圾站，布置在小区的一个角落里。另外在小区内主干道及公共场所配置垃圾筒，这些垃圾将由物业管理公司派专人负责收集，送到城市垃圾站处理。

  根据中华人民共和国行业标准《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》JCJ134-2001制定的标准为依据。

  本项目防火设计原则是从总平面布局，建筑平面布置、细部构造、设备等各方面统筹考虑，全面满足消防及安全施工、经营的需要。

  本工程为多层建筑，耐火等级为二级。本方案严格遵循国家相关规范，首先满足与相邻建筑的防火间距，在小区内有环通的消防通道，各防火分区内均设有二个以上疏散口，并保证大量人流的快速、便捷集散。设计最大限度地考虑了设置出烟口、防火门及喷淋等主要消防设施的可能性。

  室内消防应严格按照《建筑物内部装修设计规范》（GB50222-2008）执行，根据功能和所处位置不同，采用不一样的装修标准，所选材料均为非燃烧体或难燃烧体，且均能满足规范要求的耐火极限。

  小区内各栋楼房中，每层均按规范要求设置室内消火栓系统，采用SN65型室内消火栓带启动按钮，保证设置间距不大于50米并有2股水柱同时达到室内任何部位。

  （1）2015年3月—2015年5月，完成项目的建议书和可行性研究的编制工作；

  （2）2015年6月—2019年9月，完成本项目的规划、报批、勘察设计和拆迁等建设准备工作；

  （3）2015年10月—2016年11月，动工建设，完成1—7号楼和地下停车场的主体工程；

  （4）2016年12月—2017年2月，完成项目扫尾工程、辅助公共设施建设并对项目进行竣工验收。

  （5）2017年2月—2019年2月，完成项目主体工程的销售，地下车库车位自2017年1月—2020年1月销售完成。

  拍地价为16000万元(每平方米2560元/㎡)，建筑物建设成本价2047元/㎡（所查资料平均取值），则该项目总投资为2047×62500+36000=28793万元。各项费用所占投资比例均为同类工程经验取值，总投资大多数都用在以下费用：

  （5）报建费：取投资比例为3%，则报建费为28793×3%=863.79万。

  （8）不可预见费：取投资比例为3.30%，则不可预见费为28793×3.30%=950.17万。

  本项目资本金为18793万元，约占总投资的65.3%，在建设期内均匀投入。

  本项目总投资资金除自有资金，其中贷款总额为10000万元（占总投资的34.7%），在建设期内每半年贷入2500万元，贷款利率为6%（每半年计息）。贷款合同规定的还款方式为：运营期的第1年末一次性还本付息。

  8.1.1 财务评价基础数据选取（各项费用所占投资比例均为同类工程经验取值）

  （1）取建设投资比例为87%，则建设投资为28793×87%=25049万元。

  （2）取流动资金投资比例为13%，则流动资金为28793×13%=3743.09万元。

  （3）取固定资产投资比例为92%，则固定资产为28793×92%=26489.56万元。

  （4）取非货币性资产投资比例为5%，则非货币性资产为28793×5%=1439.65万。

  （5）取其他资产投资比例为3%，则其他资产为28793×3%=863.79万。

  （1）本项目预计2017年1月初开盘，其中2—7号楼标准层住宅房按均价7000元/㎡预售,每层建筑面积910.24每栋面积约113.78㎡预售收入情况如下：

  ① 开盘后两个月内，即至2017年2月底，完成总销售任务的40%，约480套住宅，销售金额约38230万。

  ② 开盘后五个月内，即至2017年5月底，完成总销售任务的70%，约840套住宅，销售金额约66902.64万。

  ③ 开盘后七个月内，即至2017年7月底，完成总销售任务的80%，约960套住宅，销售金额约76460万。

  ④ 开盘后十个月内，即至2017年10月底，完成总销售任务的90%，约1080套住宅，销售金额约86017.68万。

  ⑤ 开盘后十四个月，即至2018年2月底，完成总销售任务的100%，约1200套，销售金额约95575万。

  （2）1号楼第作为商铺，按12000元/㎡预售，每层商铺可用面积约600㎡,7层商铺，预售收入情况如下：

  ① 开盘后两个月内，即至2017年2月底，完成总销售任务约40%，销售金额约2016万。

  ② 开盘后五个月内，即至2017年5月底，完成总销售任务约70%，销售金额约3528万。

  ③ 开盘后七个月内，即至2017年7月底，完成总销售任务的80%，销售金额约4032万。

  ④ 开盘后十个月内，即至2017年10月底，完成总销售任务的90%，销售金额约4536万。

  ⑤ 开盘后十四个月，即至2018年2月底，完成总销售任务的100%，销售金额约5040万。

  （3）到2017年1月初至2017年底，预售标准层住宅和商铺会所总收入约为90553.68万；到2018年2月底，预售标准层住宅和商铺会所总收入约为100615万。

  ① 2017年1月到2018年1月，完成总车位数约70%，销售267个车位，出售的收益4005万。

  ② 2018年1月到2019年1月，完成总车位数约80%，销售305个车位，出售的收益为4575万。

  ③ 2019年1月到2020年1月，完成总车位数约100%，销售382个车位，出售的收益为5730万。

  （5）2021年3月—2029年2月，物业管理费收入按每年3500元/户的均价计算，则每年物业管理费收入为0.35×1200=420万。

  （1）附表1：项目总投资估算汇总表（各项费用所占投资比例均为同类工程经验取值）

  ② 取设备及工器具购置费投资比例为6.31%，则设备及工器具购置费为28793×6.31%=1816.84万。

  ④ 取工程建设另外的费用投资比例为13.49%，则工程建设另外的费用为28793×13.49%=3884.18万。

  （2）附表5：投资使用与资金筹措计划表（各项费用所占投资比例均为同类工程经验取值）

  取第1年资本金投入比例为总资本金的50%，即为18793×50%=9396.5万。

  ③ 5-7年的年经营成本取当年物业收入的50%，即为420×50%=210万。

  8.1.1 财务评价基础数据选取（各项费用所占投资比例均为同类工程经验取值）